離婚の際に持ち家に住宅ローンが残っている場合は、どうしたら良いのかな…？
住宅ローンが残っている夫名義の家に妻と子供が離婚後に住むことは、可能なの…？
離婚の際に住宅ローンが残っている家をどうするか？については、最も揉めやすい要因の一つになっています。
最も揉めやすい要因だからこそ
アドバイザー
住宅ローンが残っている家に関して、
- 離婚後にどちらかが住むのか？
- 住宅ローンの支払いはどうするのか？
- 家を売って現金を分け合うか？
をしっかりと決めていく必要があります。
どれを選択するにしても、離婚の際には、お互いにとってベストな選択が重要です。
アドバイザー
このページでは、離婚の際の持ち家の住宅ローン問題を解決するポイントを紹介いたします。
夫婦で購入した持ち家は離婚後にどうする？
婚姻中に夫婦で購入した持ち家（戸建て、マンション）は、夫婦の共有財産となるので、離婚後に財産分与という形で財産を２人で分割する必要があります。
夫婦で購入した持ち家を離婚後にどうするか？については、以下のパターンがあります。
- 夫(不動産の名義人)が住み続け、妻に持ち家の評価額の半分を支払う
- 妻(不動産の非名義人)が住み続け、夫に持ち家の評価額の半分を支払う
- 家を売却して売却益(住宅ローンがある場合は負債)を二人で分割する
- 夫がローンの契約者で妻は連帯保証人の場合
- 夫がローンの契約者で妻は連帯責務者の場合
- ペアローンの場合
夫(不動産の名義人)が住み続ける場合
夫（不動産の名義人）が離婚後も持ち家(戸建て、マンション）に住み続ける場合は、妻に不動産の評価額の半分を支払い公平に財産分与を行う必要があります。
アドバイザー
離婚後に夫が住み続ける場合は、
- 住宅ローンの支払いに加えて養育費などを払い続ける必要がある
- 再婚する場合は、再婚相手が前妻との思い出のある持ち家に住みたくないケースが多い
などの注意点があります。
妻(不動産の非名義人)が住み続ける場合
妻(不動産の非名義人)が離婚後も持ち家(戸建て、マンション）に住み続ける場合は、夫にに不動産の評価額の半分を支払い公平に財産分与を行う必要があります。
妻(不動産の非名義人)が家に住み続ける注意点としては、
- 夫のローンの返済が滞ってしまうことで、差し押さえになってしまって強制退去をさせらる可能性がある
- ローンの名義人が住まないと規約違反となり、場合によっては、金融機関からローンの一括返済を迫られる可能性がある
などのリスクがあります。
アドバイザー
ですので、離婚後に妻(不動産の非名義人)が持ち家に住み続けるのは、オススメ出来ません。
家を売却する場合
離婚後にどちらかが住み続けるよりも家を売却して売却益(住宅ローンが残る場合は負債)を二人で分割する方法が一番ベストでオススメの方法です。
アドバイザー
持ち家を売却して財産分与を公平にする事で後腐れなく離婚がしやすいですし、住宅ローンが返済出来なくなるリスクも減ります。
↓※あなたが該当する箇所をご確認下さい↓
夫が契約した住宅ローンの連帯保証人として、妻がなっている場合は、離婚後に夫の返済が滞ってしまうと、連帯保証人の妻に請求されるので注意が必要です。
住宅ローンの連帯保証人のトラブルを避けるには、
- 別の連帯保証人を立てて、妻が連帯保証人から外れるようにする
- 住宅ローンを借り換える
- 持ち家を売却する
という３つの選択肢があります。
別の連帯保証人を立てるのは、連帯保証人となっている妻と同等の返済能力がある、夫の両親や親族になってもらう必要があります。
住宅ローンの残高（残債）がある程度減っている場合には、住宅ローンを借り換えるという事も可能です。
しかし、連帯保証人をつけて借り入れてから数年しか経過しておらず、残債が多いような場合は、単独のローンを組むことは、難しいです。
夫が契約した住宅ローンの連帯責務者として、妻がしていている場合は、離婚後に主責務者の夫の返済が滞ってしまうと、連帯責務者の妻に請求されるので注意が必要です。
住宅ローンの連帯責務者のトラブルを避けるには、
- 別の連帯責務者を立てて、妻が連帯責務者から外れるようにする
- 住宅ローンを借り換える
- 持ち家を売却する
という３つの選択肢があります。
別の連帯責務者を立てるのは、連帯責務者となっている妻と同等の返済能力がある、夫の両親や親族になってもらう必要があります。
住宅ローンの残高（残債）がある程度減っている場合には、住宅ローンを借り換えるという事も可能です。
しかし、連帯責務者をつけて借り入れてから数年しか経過しておらず、残債が多いような場合は、単独のローンを組むことは、難しいです。
夫婦それぞれが住宅ローンを組むペアローンは、夫婦二人共が住宅ローンの契約者となり、それぞれが相手方の連帯保証人になります。
離婚後に夫か妻の返済が滞ってしまうと、連帯保証人となっているもう片方が２人分のローンを払っていく事になるので、注意が必要です。
ペアローンのトラブルを避けるには、
- 住宅ローンを借り換えて単独名義にする
- 持ち家を売却する
という２つの選択肢があります。
ペアローンで契約をしてから数年しか経過しておらず、ローン残高が多い場合は、住宅ローンの借り換えで単独名義のローンを組むことは、難しいです。
ペアローンの残高が少なければ、住宅ローンの借り入れも可能かもしれません。
住宅ローンが残っている持ち家って売れるの？
住宅ローンの返済中だけど、持ち家って売ることができるの…？
アドバイザー
住宅ローンの返済中であっても持ち家を売却することは可能です！
アンダーローンだった場合
持ち家(戸建て、マンション）の価値が住宅ローンの残高を上回る場合は、アンダーローンになります。
アンダーローンの場合は、持ち家を売る際に得た利益を夫婦二人で分けます。
オーバーローンだった場合
持ち家(戸建て、マンション）の価値が住宅ローンを下回る場合は、オーバーローンになります。
オーバーローンの場合も持ち家を売ることは可能ですが家を売って余ったローンを夫婦で支払う必要があります。
アドバイザー
ローンの残債以上の価格で持ち家を売却（アンダーローン）して、夫婦で売却益を分けるのが一番の理想です！
離婚前に把握しておく必要がある事
不動産を財産分与するには、「夫が離婚後も持ち家に住む」「妻が離婚後も持ち家に住む」「持ち家を売却する」の３つの方法がありますが、どの方法を取るにしても以下の２つの事をまずは把握しておきましょう。
住宅ローンの残高を調べておく
まずは住宅ローンの残高を調べておきましょう。
住宅ローンの残高は、銀行から来ている償還予定表や返済予定表によって確認が出来ます。
金融機関によっては、インターネットで確認が可能です。
持ち家を価値を把握する
住宅ローンの残高が確認出来たら、次は、持ち家(戸建て、マンション）がいくらで売れるか？価値を把握しておく事が重要です。
注意点として離婚の際にトラブルを起こさない為にも持ち家の価値は、自分で調べるようにしましょう。
アドバイザー
離婚の際の財産分与でよくある間違いは、面倒だからと言って、自分で持ち家（戸建て、マンション）の離婚時の適正価値を調べず、相手任せにしてしまって、財産分与の取り分を相手のいいように決められてしまって、後々に後悔するケースです。
持ち家（戸建て、マンション）がある場合は、価値の半分があなたの財産分与で受け取る金額になります。
離婚後にどちらかが住み続けるにしても、売却するにしてもお互いにとって公平に財産分ををするためには、まずは持ち家の査定額を確認する事が重要です。
そして持ち家は、売却し現金化して2等分するのが揉め事も少なく1番すっきりとする方法なのでおすすめです。
自分で調べた上で持ち家の適正価格が分かれば、
- 家を売却して残ったお金を２人で分ける（財産分与）か？
- どちらかが家に住み、適正価格の半分の金額を相手に支払う（財産分与）か？
- ローンが残る（オーバーローン）ならどうするか？
などの話し合いを自分の意見をしっかりもった上で進めていく事が可能です。
持ち家の価値ってどうやって調べるの？
持ち家の価値ってどうやって調べるの？
持ち家（戸建て、マンション）の価値を調べるには、不動産鑑定士に調べてもらうという方法があります。
ただし、調べてもらうだけで数万円～数十万円かかりますし、結果が出るまでにかなりの時間を要するので、あまりオススメの方法とは、言えません。
また１社の不動産会社に直接訪問して、持ち家の価値を査定してもらうのは、本当にその査定額が正しいのかが分かりません。
ですので、持ち家の価値を調べるには、複数社の不動産会社から査定をしてもらう事が大切です。
複数社の不動産会社から査定してもらうのって大変・・・
現在は、わざわざ複数社の不動産会社を探して、直接訪問しなくても、家にいながら複数社の不動産会社から一括で持ち家の査定をしてもらえるとても便利な方法が実は、存在します。
不動産（持ち家）の価値を調べる際に最もポピュラーで便利な方法は、「不動産一括査定サイト」を使って調べる方法です。
アドバイザー
不動産一括査定サイトは、自宅にいながらスマホで60秒ほどの入力をするだけで、最大10社から一括査定を無料でしてもらえます。
財産分与で家の価値を調べるなら「SUUMO（スーモ）売却」がオススメ
不動産一括査定サイトの中でも離婚を考えている方など多くの人が使っている完全無料で利用できる「SUUMO（スーモ）売却」（利用者満足度91％）がオススメです。
SUUMO（スーモ）売却で持ち家の査定依頼をする方法は、自宅にいながらスマホで上記画像のように物件の種類、住所などを入力するだけなので簡単。（数値は正確に分からなくても大体でOK)
依頼後は、上記画像のように最大で10社に査定をしてもらえるのであなたの持ち家の最高の査定額が分かります。
アドバイザー
査定依頼をしたからといって「必ず売らなければならない」ということはありませんが、査定額に納得すれば売却を検討してみることでスムーズに財産分与ができると思います。
財産分与を優位に進めていく為に早い段階で家の査定は、してもらいましょう。
- スマホ、パソコンで家にいながら査定依頼ができる
- ６０秒の簡単な入力のみで利用可能
- 日本最大級の不動産一括査定サイト
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- 価格を知ってから売却を検討でもOKなので、必ず売る必要はない
- 不動産会社をわざわざ探したり、いくつも訪問する手間が省ける
- 物件の名義人でなくても家族、代理人であれば査定可能
持ち家の現在の価値は、どんな状態か？を自分自身できちんと調べることが重要です。
最大で10社から持ち家を無料で一括査定してもらえるSUUMO（スーモ）売却を使ってみてはいかがでしょうか。